Правовые аспекты переговоров и взаимодействия с международными отельными брендами
В последние годы в Узбекистане активно развиваются проекты под управлением международных операторов – Hilton, Accor, Marriott и других. Однако успешное партнёрство с крупным брендом требует тщательной юридической проработки всех этапов проекта – от строительства до заключения договора.
Правовые вопросы сопровождения отельных проектов можно разделить на 2 основные сферы:
- Вопросы, связанные со строительством / реновацией самой гостиницы;
- Вопросы формализации отношений собственника гостиницы и отельного оператора.
С практической точки зрения решать приведенные блоки вопросов рекомендуется не последовательно, а одновременно. Проектирование гостиницы, в случае привлечения международного отельного оператора, правильно начинать, с учетом требований данного бренда. Подробнее об этом расскажем ниже.
По первому блоку вопросов, при строительстве отеля «с нуля» всегда необходимо учитывать нюансы градостроительного регулирования и возможность строительства отеля с соответствующими параметрами на данном земельном участке. В этой связи инвесторам и отельным операторам рекомендуется проводить тщательный юридический анализ земельного участка перед началом реализации проекта, чтобы избежать ситуаций, когда проект не может быть завершен, согласно первоначальной концепции.
Особняком стоят ситуации приспособления уже имеющихся зданий под гостиницу. Часть помещений в таких зданиях может находиться в собственности третьих лиц, тогда возникают вопросы пользования общим имуществом и иные специфические юридические и практические проблемы.
Внимательного юридического структурирования требуют проекты, когда отель планируется размещать в/ вблизи объекта культурного наследия/ объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО. В таком случае необходимо предпринимать дополнительные меры для обеспечения сохранности объекта культурного наследия и минимизации воздействия на близлежащие объекты.
По второму блоку вопросов, существует несколько юридических схем, наиболее часто встречающихся на рынке, опосредующих взаимоотношения собственника (будущего собственника) гостиницы и международного отельного оператора:
- Аренда. Оператор максимально свободен в выборе стратегии управления и арендует отель у собственника, управляя им самостоятельно. Оператор несет все операционные риски.
- Франчайзинг. В классическом виде эта модель является «обратной» модели аренды. Собственник получает бренд и доступ к системам бронирования, но управляет объектом самостоятельно или через локального оператора.
- Услуги. Оператор оказывает собственнику услуги по управлению отелем. При этом, в классическом виде, сотрудники отеля подбираются оператором, но являются сотрудниками собственника. Данная модель позволяет распределить риски между сторонами.
Приведенные юридические модели имеют свои особенности. Часто в силу комплексных причин в какой-либо стране существует установившаяся практика использования той или иной модели.
Тем не менее для каждого проекта юридическая модель привлечения оператора должна выбираться индивидуально, в том числе, с учетом анализа следующих рисков:
- Юридические: несоответствие земельного участка градостроительным нормам; риски при работе с объектами культурного наследия; валютное регулирование и репатриация доходов.
- Финансовые: недооценка CAPEX; завышенные ожидания по доходности; зависимость от господдержки и ее своевременности.
- Операционные: срок предоставления бренда; кадровый дефицит; несоблюдение стандартов бренда; разногласия между собственником и оператором.
- Геополитические: возможное влияние международных санкций и валютных ограничений; зависимость от турпотоков из отдельных стран.
Собственнику отеля также необходимо понимать, что важным вопросом во взаимоотношениях с международным отельным оператором является соответствие отеля стандартам бренда оператора. Стандарты бренда – это совокупность требований оператора к концепции, дизайну, помещениям, оборудованию, оснащению и иным параметрам гостиницы, которые необходимо соблюсти, чтобы оператор принял отель под управление и/или предоставил свой бренд.
Международные операторы стремятся к повышению уровня услуг в гостинице, поэтому стандарты бренда могут претерпевать изменения в период действия договора между собственником и оператором, и такие изменения необходимо будет имплементировать.
Поскольку договор между собственником и оператором, зачастую, подписывается на длительный срок (10-20 лет), существует также большое количество иных сложных вопросов, которые должны быть согласованы между собственником и оператором.
Сопровождение отельных проектов требует глубокой экспертизы на стыке различных отраслей права: недвижимости и строительства, корпоративного права, права интеллектуальной собственности и иных. Юридическое сопровождение в этой сфере включает в себя достаточно широкий перечень аспектов: работу с собственниками и с операторами по вопросам, которые возникают в процессе реализации проекта по строительству отеля, по управлению отелем, нюансы размещения зданий на земельном участке, вопросы взаимоотношений с подрядчиками, задействованными в строительстве, разработку пакета договоров в сфере строительства, подготовку договоров на управление отелем и иных. Наша команда обладает исключительной экспертизой в сфере сопровождения отельных проектов и взаимодействия с международными брендами. Мы помогаем собственникам понять специфику иностранного отельного оператора, а иностранным операторам мы помогаем разобраться в специфике локального законодательства, что позволяет партнерам реализовать отельный проект на максимально комфортных для них условиях.
|
| |
|---|---|---|
Арина Довженко | Мадина Турсунова | |
| Партнёр | Юрист, Патентный поверенный, Председатель Ассоциации патентных поверенных Республики Узбекистан | |
 arina.dovzhenko@nordicstar.law | m.tursunova@topadvisor.biz | |
 +7 931 210 09 55 | +998 93 399 77 75 | |
| Санкт-Петербург | Ташкент |
